太和的博客

平壤有几少几多：人少、车少、钱少、物资少；军人多、标语多、绿地多、步行的人多。

平壤的市区面积大致相当于北京3环路以内的面积，有地铁和有轨/无轨电车等公共交通到达，而比较繁华的区域集中在大同江西岸以金日成广场为中心的地区，面积大致相当于北京2环路以内。街上看到的人并不多。

很多人认为平壤人少是因为政府限制外地人到平壤居住，以保持平壤整洁的形象，这种想法可能是受到了70年代的北京的影响。

我记得小时候北京街上人并不多，很安静，也算整洁（不知道是否和我居住在东交民巷有关系）。直到80年代改革开放以后，北京才变成了一个拥挤、混乱、嘈杂、肮脏的城市，后来我知道，北京70年代的安静、整洁是用限制全国人民来北京的权利来保障的。那时据说任何人到北京出差都要县团级以上单位的介绍信才能住宿。

但是我认为平壤不是这样保障的。

首先，朝鲜本身就是一个人口密度不大的国家。面积相当于福建省，人口才有福建的60%，如果和韩国（他们不承认韩国，只说“南朝鲜”）比的话，面积比韩国大20%，人口才有韩国的一半。朝鲜2200万人口的1/10居住在首都，这个比例可以和日本相比，日本的东京也以1200万人口的容量容纳了全日本1/10的人口。而北京别说70年代，即使现在，1600万常住人口加300万流动人口，就算2000万人，也只有全国人口的1.5%！

所以说，朝鲜即使不限制，也不可能有更多的人居住在平壤。从居民保障能力上看，朝鲜比70年代甚至现在的中国做的都不差。

朝鲜于１９４８年９月９日宣告成立，国名的含义是“朝日鲜明” ，时差比中国早1小时。北部与中国为邻，东北与俄罗斯接壤。平均海拔高度４４０米，山地约占国土面积的８０％（山地比例类似福建省）。半岛海岸线全长约１７３００公里。属温带季风气候，年平均气温８～１２°C，年平均降水量１０００～１２００毫米，国土面积12万平方公里（相当于我国福建省）。人口２２００多万（２００１年，相当于福建人口的60%）。   
       朝鲜的人口密度不大，其国土面积比韩国大20%，但人口只有韩国的一半，首都平壤，别名“柳京”，人口200万，占全国人口的1/10。朝鲜地形以山区丘陵为主，平壤地名意为“平坦的土壤”，但市区地形仍然有起伏，可见其他地区的平坦度更差。所以当年志愿军能够以劣势装备和美国军队打平手，其不利于机械化部队运动和发挥远程火力的地形立了很大功劳！
       朝鲜水利资源很丰富，但是由于地形崎岖，土壤厚度很薄，所以土地并不适合发展农业，山区有山区的好处，就是矿产品如石墨、菱镁矿、无烟煤、铜储量丰富。
朝鲜的工业以采矿、电力为主，主要出口产品为钢铁、有色金属、高丽参（分天、地、人三大等级，每个等级又分15、20、30、40等小级别，数字越大级别越低，最好的是“天15”）。主要进口产品为石油（朝鲜最缺的不是粮食而是燃料）。

其次：朝鲜从来没有发生过大的社会动乱。

中国从1957年反右开始“运动”不止，直到1976年，解放59年，运动搞了10几年，其中10年文革浩劫把国家推到了崩溃的边缘。

而朝鲜却一直平稳地进行国家建设，不过由于处于东北亚2大阵营前线的位置，也影响了建设的速度，就像开放之前的福建和广东一样。

所以，尽管实行了专制统治，但撇开个人崇拜的因素而发自内心地评价的话，在朝鲜人心目中，金日成的功过评价绝对不会也不应该低于发动了文革的毛泽东在现代中国人心目中的评价。

第三：朝鲜非常重视传统。

中国从五四开始，全盘否定传统，文革期间“破四旧”到了高潮。到现在，中国汉族人的民族服装是什么，没有几个汉族能说清楚，也没有几个汉族人穿过自己的民族服装。连结婚仪式都大家琢磨着来。

而朝鲜人的民族服装一直保持到现在，经常能看到节日期间盛装的妇女，一眼就能知道是朝鲜人。同时女大学生的校服也是民族服装款式，只是颜色限定为白上衣蓝裙子。

朝鲜的古迹除了战争期间毁坏之外，都得到了政府的精心保护。

第四：朝鲜受苏联和日本的影响很深。

中国人很多人认为由于朝鲜历史上是中国的属国，又由于抗美援朝，所以朝鲜应该受中国影响深。实际上，由于金日成的抗联经历和背景（抗联实际上是苏联控制的抗日武装，并不受中共控制，从东北解放后抗联干部之不受重用，到金日成不重用延安回到朝鲜的朝鲜族中国干部就能看出来），现代朝鲜受苏联影响很深，从对教育的重视到妇女除了冬季之外的裙装，都能看出苏联的影响。朝鲜女警察、女军人春秋都穿裙子，受苏联影响的中国55式军装也是这样，但是现在，只有夏天中国女人才穿裙子。

朝鲜也没有像中国开放前一样把西装视为腐朽的东西，而是把西装作为正常的服装，这一点也像50年代的中国，那时和苏联友好，苏联人穿的西装自然不是坏东西。而文革孤立后，不论是帝国主义还是修正主义都穿西装，为了划清界限，我们只好全穿中山装和军装。所以，朝鲜并没有我们70年代那么变态！

由于多年的日本殖民统治，朝鲜的语言中很多词汇的发音都和日语很像，比如“电影院”叫“映画馆”，“提包”叫“卡邦”等。现在尽管仇视日本，但是朝鲜并不拒绝优质的日本产品，朝鲜高级宾馆里的电器、卫浴都是日本或，汽车更是充斥二手货（不过日本二手货的性能和质量确实都比中国新车强）。

最后，与中国解放后从穷到富不同，朝鲜在60年代直到80年代末，生活水平都高于中国长达30年，直到近20年，由于中国改革开放的迅速发展，同时由于90年代后苏联解体导致朝鲜外援减少，朝鲜才大幅落后于中国。朝鲜人心目中，对中国人并不象对欧美、日本甚至俄罗斯人那样仰视。从平壤的街道也能看出来，比70年代末的北京要好的多，尽管市民生活水平近似于80年代初的北京。朝鲜并没有像70年代的中国一样禁锢人们的生活，朝鲜并不禁止女孩戴首饰包括扎耳朵眼（当然是否买得起是另一回事，但中国是绝对禁止戴，我奶奶年轻时戴的玉手镯因为老了胖了褪不下来，只能砸断），女孩的发型也没有太多限制，除了没有看到染发的女孩之外，烫发的不少见，很多年轻女孩是披肩发或马尾巴，梳辫子的也有。我们的朝鲜翻译、导游，穿着都比中国人得体，很会搭配。

再说一个细节：朝鲜女交警、地铁职工、值勤军人等左臂的袖标都是很窄很紧的，和日本、法国军警的袖标一样，而世界上可能只有中国的值勤袖标又宽又大，吊在袖子上，多好的制服都被糟蹋了！

本人前几天前往朝鲜，说说我眼中的朝鲜。

首先，说说我本人。因为任何人看事物都离不开他的视角，就是他本人的过滤，每个人因为个人家庭、经历等原因的不同，看问题的角度会有很大不同，所以，在这里我只表达我这一类人的看法。

我出身于军人家庭，父亲是1950年参军的军人，参军后不到1年就于10月底作为第1批志愿军进入朝鲜，直到1953年初回国，经历过全部5次战役，曾经进入汉城。回国后父亲进入总部机关工作，最终以正师职退休。

本人出生、成长在北京军队大院，专业是工科，在国外生活多年，到过欧洲、亚洲、美洲多国，在外企、合资企业、私企、国企都工作过。

下面说说到朝鲜最大的感受——我的感受是中国人非常不了解朝鲜！包括我在内！

由于父亲的原因，我一直对朝鲜非常感兴趣，可以说去之前也是一般人里比较了解朝鲜的，但是去了才知道，其实不然。

很多人去朝鲜和回国之后只有一个印象：贫穷和专制，都认为和中国的70年代末一样，但是这次去了才知道，中国和朝鲜有很大的不同！

首先：朝鲜非常而且一贯重视知识和教育。

其实中国历史上也是如此，朝鲜这一点是向中国学的。但是中国在解放后片面强调提高劳动者地位，人为割裂知识分子和劳动者，打压知识分子，在文革期间达到高峰。

而朝鲜却从未如此，朝鲜劳动党的党徽是镰刀、斧头和一支毛笔，相比之下苏联共产党和中国共产党的党徽只有镰刀、斧头，所以把毛笔代表的知识分子作为执政党的重要组成部分，不能不说是朝鲜的创举（还一个创举是大校军衔，中国的大校军衔就是向朝鲜学的）。

同时，朝鲜实行义务教育直到大学毕业，这一点中国至今无法做到！

在平壤市中心有2个大的少年宫，而北京只有一个景山少年宫是国家级，却小多了。

平壤市中心广场叫金日成广场，地位相当于天安门广场，在相当于天安门这个位置的是人民大学习堂，即国家图书馆！而且领导人阅兵就在学习堂上，给予图书馆以如此特殊的地位，在中国是无法想象的！

汶川地震过去一周了，我们看到学校和学生损失很大，学校的建筑是否比其他建筑更脆弱，只能等到以后的调查了。

学生是国家和家庭的未来，孩子的损失对国家和家庭都是难以承受的。据说日本的学校都是很坚固的，建议今后建设部出台法规，学校（包括幼儿园）建筑抗震等级一律比当地规定高一级。

这个思路考虑了国情：既不能因为穷而使学校和当地使用相同的抗震标准，也没有力量把全国的学校都按最高抗震标准建造，所以采用就地提高一级的办法。

我看到从废墟中转运伤员时，总有一个人在旁边举着输液瓶子，浪费人力，也造成通过狭窄、崎岖通路时困难。建议设计、制作一种输液瓶套，可以套在上身肩膀部位，这样在后面抬担架的人就可以把输液瓶吊在肩膀上，省出一个人手，也使得通过狭窄、崎岖场合时便于通过。

全国房地产市场经过近2年的暴涨——是货真价实的暴涨，涨幅接近100%——现在已经到了被刺破的前夜。经过分析，我们能够看出这次泡沫大膨胀的成因和刺破时机的选择。

2007年，普通消费者对于房价的暴涨已经到了无法忍受的地步，北京3环内的房价几乎以每个月1000元的涨幅上升，而且这种暴涨是在国家出台多次调控政策和手段的大环境下出现的，看着房价越调越高，老百姓甚至已经对政府失望了，认为政府不能够也不愿意与房地产商做对，老百姓只有倒霉的份了。

回头想想，房改已经10多年了，为什么疯涨出现在这2年？难道国家对于房价疯涨的后果不清楚吗？为什么不在它不那么失控的时候动手呢？本文对此试做分析。

这次房价暴涨实际上是国外热钱和政府双方的推动。

首先，在世界各国压力下，人民币终于于2005年7月开始升值。之前，很多先知先觉的国际热钱已经悄悄进入中国，目的就是赌人民币升值12-15%。进入中国的这些热钱先买进人民币，然后把这些人民币投资于房地产市场，带动了房地产价格的上升。而人民币开始升值后，由于中国政府的谨慎态度，使人民币升值走了一条“小步快跑”的道路。人民币升值闸门的放开和2%的升值幅度与12-15%的低估程度的差距，使更多的国际热钱开始进入中国，导致国内流动性过剩。这是推动房价上涨的一只手。国际热钱的示范作用带动了国内房地产的投机、投资性购买，更带动了房地产的恐慌性购买，使其推动房价上涨的力量被不断放大。

其次，在人民币升值前，国内各种反对的声音就从来没有降低过，纷纷举日本因日圆快速大幅升值导致经济崩溃的例子，使中央在决心使人民币升值的同时，也对升值后可能的出口大幅度萎缩保持戒心，所以，人民币升值后的2006年，中央把扩大内需作为当年的经济中心任务。而扩大内需最有效的办法就是鼓励房地产投资，这成了房价上涨的第2只手。

到了2006年下半年，国家欣喜地看到人民币累计升值10%以上并没有导致外贸出口的萎缩，反而是外汇储备继续高速增长，甚至已经成了负担。商务部的内部会议上也说商务部将第一次把减少外贸顺差作为工作重点。看到了这一点，国家就不担心人民币升值会导致经济停滞，也就不再那么依赖房地产为代表的扩大内需了。就决定开始给房地产降温了。

但是，开始决定降温后，政府发现问题没有那么简单。

当时的现状是，房地产买卖的资金大都是国有银行提供的，个人只要首付20%，办理了按揭贷款，银行就把全款付给开发商，再由业主每月偿还贷款。所以，如果那时开始刺破泡沫，损失最大的将是国有银行。

所以，国家没有动手，而是进行了一系列自救措施。

首先，对房地产的开发商和消费者进行风险警示，表示国家调控的决心，这些措施都在2007年实施了。

其次，提高了第2套住房的首付，到30-40%，使银行贷款比例减少；同时因为不断加息，也使得越来越多的业主选择了提前还贷。经过2007年一年的运作，使得国有银行回收了大量贷款资金，住房贷款比例大大下降，风险也大大下降，一旦泡沫破裂，损失也大大减少。

第三，国家也不愿意因为刺破泡沫导致经济硬着陆影响奥运会，而到了2007年底，由于政策的效果滞后性，这时出台的政策将在2008年下半年产生明显影响，一旦造成经济减速，也不至于影响奥运会。

所以，综上所述，国家选择了在2007年底出手。

目前，刺破房地产泡沫的利剑已经出鞘，明年将继续出台物业税、停止期房预售等更狠的措施，在这一连串沉重打击下，房地产泡沫将在瞬间崩溃！

从另一个角度看，随着人民币的稳步升值，到2008年将达到2005年世界普遍预期的汇率，即人民币不再被低估，这时人民币升值的压力会大大减小，升值的幅度也会趋于平稳。国际热钱会获利退出，像当年进入一样，继续起示范作用。

所以，到时25-30%的普遍降幅将会出现，就像股市一样，怎么涨上去的，怎么跌下来！房价将在2009年中达到谷底。

但是这次泡沫崩溃也不会是所有人受伤害，2005年之前买房的人不会有损失。2009年房地产跌到谷底时的价格将是在2005年房价的基础上以和这几年GDP增长速度相同的理性速度增长而达到的房价，即2005年房价的140%左右，即每年涨10%，这也从另一个侧面确定了房价从2007年底开始的跌幅。

挤掉泡沫的中国房地产市场将继续健康成长。

目前房地产的问题不是价格高低、豪宅比例、土地囤积、贷款利息，这些问题在健康的房地产市场也会存在，市场是一只看不见的手，在暗中调控着。

但是，唯一市场无法调控的、也是目前国内房地产市场最大的或者说唯一的问题就是投机！

投机与投资最大的区别是投机不产生实际的效益，不看重商品的实际价值，完全是在“博傻”游戏中进行资本运作，改变财富的流向，造成社会的不稳定。

比如，对于一个价值1元钱的杯子来说，一个人需要它来喝水，当它标价1元钱时，就把它买下，而当它标价2元钱时就放弃购买，转而寻找最便宜的或者标价最接近价值的杯子。这就是投资。

而对于投机来说，投机者不必考虑这个杯子的实际价值是多少，只要这个杯子有可能以比现在的价格更高的价格卖出，他就会买下，即哪怕这个杯子标价10元钱，但是只要有以11元卖掉的可能，他就会买，然后去想方设法以11元甚至更高的价格卖掉。直到某一个人以远远高于价值的价格买到杯子，而没有人接手时，这个杯子的价格就会迅速回到实际价值附近，最后拥有杯子的人就蒙受了巨大损失，投机泡沫就破裂了。

如果最后蒙受损失的不是一个人，而是社会的大多数，或者这个人是靠借贷来购买杯子进行投机，那么他破产后，受损失的范围也会大大增加，那么，对社会来说是非常可怕的！

对于中国今天的现实来说，投机的对象是关系到几亿城市人口生存需要的房屋，涉及的资产是他们全部的积蓄，而风险最大的是国有银行，在这种情况下，一旦泡沫破灭，对中国国民经济和社会稳定将会造成毁灭性的打击！破坏力不亚于遭受一场全面战争！几十年改革开放的成果会付诸东流。

投机的市场也会被迫使全体参与者拥有投机思维，比如刚毕业的学生，准备结婚的条件之一就是要拥有自己的住房，哪怕付出收入一半以上的代价按揭也在所不惜。一方面他们是看到房价的疯涨，具有了越等越买不起的思维，另一方面，他们也认为买房除了自住还能获暴利，即使代价大一点也值得。

但是，健康的房地产市场比如欧洲是什么样呢？他们的价格也会很高，他们中高档房的比例也可能很高，他们的土地供应可能比我们还紧张；他们比我们唯一少的就是房地产的投机思维！

所以，价格并不是一个重要的因素，价格几元钱的股票、邮票也有投机交易，而价值几亿元的客机也可能没有投机交易。

土地也不是重要的因素。从大范围来说，只要不是大量人口集中的小岛，都不会发生土地缺乏的情况，即使在情况类似的香港、日本、英国，也有大量可以开发的土地没有人居住！

有些人可能会说市中心、大城市、交通枢纽的土地是有限的，比如香港新界就是没人愿意去，但是只要这个“热点”与外界没有交通上的隔阂，按照自然界的法则，物质总是从密度高的地方向密度低的地方“稀释”，比如香港人已经开始买深圳的房子，所以，任何“热点”都不是不可代替的，只要时间足够久，“热点”和“冷点”就会互换的，北京几百年前不就是边城吗？上海、深圳不就是渔村吗？

有人说想那么远干嘛？考虑几年之内就够了——这就是投机心理！而投资是要考虑几十年甚至更远的需要的！

豪宅的比例也不是问题，如果片面强调解决低收入人群的居住需求，当高速发展的中国到了几十年后，就会发生富裕的中国人居住在简陋的“经济适用房”里面，迫切需要更换房屋的情况，那个时候，适合庞大的中产阶级的房屋满足不了需要，又会发生第2次投机，现在盖的“经济适用房”又会变成明天的“筒子楼”遭到拆除而造成巨大浪费！

贷款利息更不是问题，为了贩毒的暴利连百分之几百的高利贷都可以借，什么样的高息可以制止投机呢？

所以，解决中国房地产问题的出发点只有一个——让房子成为人们居住的地方而不是投机的对象！

什么力量可以保证房子成为人们居住的地方而不是投机的对象呢？只有政府！只有政府的参与才能保证市场不再是野生动物世界！

首先，政府可以作为甲方，大量采购住房，成小区地采购，利用批发大用户的地位和政府的信息渠道，把开发商的利润压至最低，就像“沃尔马”去采购商品一样。然后出租给市民。

这样，既挤掉了房地产的暴利泡沫，又解决了居民的住房问题。让开发商成为政府的“打工仔”，而不再是市场的肉食动物。

其次，政府通过大量购买住房出租，打消了大部分市民的购买念头和需求。对于虚荣的消费者来说，好的地段好的楼盘，都被政府以绝对优势买下，残羹剩饭也不再有吸引力了；对于理智的消费者来说，既然能从政府而不是私人手里租到好地段好楼盘的房子，谁还会去买房呢？

这样，就挤掉了目前消费者中不切合实际的需求泡沫，使他们的心态符合目前的经济条件。

第三，政府通过大量廉价占有房屋资源并廉价出租，使得房价长期不动甚至略有下降，就使得投机者没有利润空间和资源，就彻底改变了市场的投机性质。

第四，政府通过大用户地位，引导房屋结构向中档为主转化，保证几十年（比如20年）后可以出售大量符合条件的房屋给有购买需求和能力的中产阶级，避免造成浪费。

第五，在用十几年的时间转变了市场的投机心态之后、使浑水摸鱼的狂热市场变得理性透明之后、在居民的经济能力能够负担买房的需求之后，政府可以逐步退出市场，仅仅作为监管者存在。

第六，政府买房，也大大减少了资金提供者的国有银行的风险，也就大大降低了经济体系、金融体系和社会安定的风险。

操作上，可以以各级住房公积金中心为基础成立“住房管理公司”，为大型国有企业，实行半公益性运营，允许政策性亏损。对于开发商囤积的行为，通过限制、减少国有银行贷款的方式进行打击，增加其资金链脆弱性，迫使其批售。

对于个别资金雄厚的开发商如外资企业，通过降低其相邻地段房地产的价格，也可以限制其上涨空间。

但是，“住房管理公司”也不是旧的纯公益公房福利分配制度的回归，而是市场化的半公益性质公司。

以北京亚运村为例，旧公房面积标准为50平方米，户型设计不合理，停车、电梯配套设施不足，原租金每月仅几十元。进行自住公房销售后，一般价格在15万元，月租金在1200元。而同地段新楼盘，标准面积在90平方米，户型合理，停车、电梯配套完善，但价格都在90万，月租金在4000元。如果购买新房，按首付20%，25年按揭计算，首付要18万元，月供在3600元，如果平均30岁的夫妻月收入在7000元以下，购买就会负担很重，没有存款，抵御财政风险的能力极弱。。

而“住房管理公司”购买同样的住房，价格会降到70万元，月租金也会降到3000元，对于月收入在7000元的家庭来说，负担就不是难以承受了，而且由于手中拥有原作为首付的18万元的现金，相当于2年的年收入，家庭抵御财政风险的能力也大大增加。这样，“住房管理公司”可以以0.4%左右年收益率保持基本赢利，而居民在解决住房需求的同时，负担减轻，抵御财政风险的能力也大大加强，银行的风险也大大降低，唯一损失的就是开发商的毛利从30%减少到10%！

10年后，考虑到经济的发展，房价从现在的6400元/平方米涨到12800元/平方米（如果政府不介入且泡沫不破裂，10年后将从现在的8000元/平方米涨到32000元/平方米！），现在月收入7000元的家庭将进入中年，考虑到工资增长和职务升迁，月收入将达到18000元，家庭积蓄将达到50万元左右，届时再购买同样的房子，首付只需23万元，月供只需5000元左右，那时买房将会轻松许多。

最简单的，是停止期房预售，绷紧开发商的资金链，再利用利率杠杆就会有效很多，制止开发商空手套白狼的行为。毕竟增加首付、提高利息的办法都是针对消费者或者可以转嫁给消费者的，只有停止期房预售，才是结结实实打在了开发商的七寸上！

通过使违法严重的中小开发商退出，对于少数大开发商就容易监管得多，他们目标那么大，跑了和尚跑不了庙。而且企业做到一定的规模，违法的胆子就小了，毕竟他们也输不起了。

第2招，明确住宅使用权年限。

这个问题，是中国房地产市场与其他正常的房地产市场最大的差别！

为什么大量工业化生产的产品里只有房地产是可以投资的？为什么没人买汽车保值？就因为房产依附于地产的原因！决定房地产价格的关键是地不是房！

一个正常市场里买地保值升值的行为到了中国变成开发商在有效期70年的土地上盖空中楼阁，业主要在房子70年折旧降价期内，趁土地价格上涨到顶点时，依靠土地升值抵消房产贬值带来利润卖出以获取最大利益的行为！这个性质从根本上决定了中国房地产市场的投机性质！因为任何投资者都会因为70年的短暂限制变成投机者。

而另一方面，处于利益的考虑，国家和开发商都低调对待70年使用权的问题，让消费者误以为他们购买不动产的行为和国外的投资者是一样的，他们从此拥有了属于自己的不动产，可以世世代代传下去。即使注意到70年使用期的人也认为到时候国家自然会无条件延长使用期。

实际上，这个问题是中国房地产最大的问题。

由于土地国有化，导致土地不可能出售，任何土地都具有使用期限，作为住宅的用地到期一旦无偿收回，会产生很多社会问题，平房拆迁尚且如此困难，高密度居住的大量人口拆迁更是困难重重！如果继续允许有偿使用，收费对象已经从一家公司变成几百户家庭、几千人口，如何收取？现在取暖费都这么难收，高额土地使用费就更难收了！到时候按什么标准收、收多少钱都是难题，如果有人不愿意交，是让国家蒙受损失还是分摊给其他住户还是另找买主？谁来找？多少钱转让？

所以，到时候国家唯一可行的做法就是无偿收回，即使那时土地可以买卖也只能这么做。

但是目前相对于低调的70年使用权来说，期满后的处理方式更是根本没有明确说法，这就导致了最关键的问题的含糊，导致了拥有强势话语权的开发商任意解释本该由政府解释的问题，本来作为地主的政府该挣的钱却被打工的开发商挣了，本来作为地主的一分子的老百姓在自己的地上面买房子却被盖房子的开发商当成他自己的地来卖而狠宰了一刀！

所以，目前作为负责任的政府，就必须明确70年使用期满后的处理方式，让投资者可以理性投资。

釜底抽薪断了开发商炒作的材料，投机行为自然消失！

治理房地产虚火，稳定社会，政府责无旁贷！

新消费税中没有对豪宅课税，很多人认为不公平。其实相对于用消费税限制豪宅消费，不如用物业税来限制更让富人们难受。

奢侈品消费的特点之一就是炫耀性，其消费不是非常必需和理智的，也不能用通常的性能价格比来评价，更高的价格，只要是在消费群的承受范围之内，反而能带来更高的炫耀价值，对富人们来说，就算“物有所值”，反而会促进奢侈品的消费。

而物业税，是在使用过程中发生的，属于隐性的高消费，难以“无意地”炫耀（很多富人是“又想当婊子，又想立牌坊的”），除了品位非常低的暴发户之外，一般的富人都不会总把住宅的高额物业费挂在嘴上，这和把名牌的商标缝在袖口差不多了。

本文观点：房价上涨不可能给社会和老百姓带来好处，只能使作为实业的房地产业蜕变为资本运作业，即金融投机业！

从大多数方面来说，政府都应当遏止房价上涨。

首先，任何一种商品价值的上涨都会导致逐利投机资金的进入，将导致这种商品的价格背离价值，成为投机炒作的对象，如果这种商品是生活必需品，投机炒作将可能导致社会动荡或发生经济危机。解放初期政府打击粮食投机就是这个道理。

即使这种商品不是生活必需品，如果价值极高，也容易成为民众的投资渠道和保值对象，这种情况下，投机炒作也会使这种商品成为少数人鲸吞多数民众财产的工具，一旦泡沫破裂也可能因为全民破产导致社会动荡或发生经济危机。国家打击非法集资也是这个道理。

其次，由于房地产业是集中型产业，其上游集中了包括钢铁、建材等许多行业，房地产业过热将引发国民经济过热，导致通货膨胀，降低了中国的国际竞争力，一旦泡沫破裂，将造成资源的极大浪费，海南、广西北海的烂尾楼就是例子。

第三，由于房地产业对金融业的严重依赖，导致多种经济形式的房地产业对国有金融业形成“绑架”的事实，造成国家投鼠忌器，为了保护金融资产而损害民众的利益，最后只有一个胜利者，就是房地产业。

第四，由于房地产开发是漫长的过程，永远不可能在短时间内满足13亿中国人的住房需求，而且，房价上涨引来的全民买房投资保值的需求又压过了居民买房的居住需求。所以，靠房价上涨吸引资金进入房地产业以解决全民居住需求是一个天真而不可能完成的任务！无形的手操纵的房价上涨会远远快于有形的手建造的楼房面积的增长，这种情况下，作为实业的房地产业将蜕变为资本运作业，即金融投机！

那么，把国民经济的支柱产业建立在一个金融投机业的基础上是非常危险的！

房价上涨唯一可能想到的对国家的贡献可能就是税收了，可是，滑稽的是，这唯一的贡献机会也被贪婪的房地产商放弃了——和去年房价暴涨、房地产商赢利暴增把持富豪榜的情况相反，他们很少出现在纳税的前列，也获得了“纳税侏儒”的“美称”。

当然，和利润一样，消费者在工商部门对房地产商欺诈的投诉也是靠前的。近日报载，业主和物业的矛盾以致流血冲突，70%是开发商欺诈遗留的问题。

所以，对这样一个市场，政府没有理由扶持！

政府也不必担心遏制房价上涨会导致资金撤出，老百姓没房住，不会！即使房价不涨，有真实居住需求的老百姓还是会买房，13亿中国人的巨大市场，即使只有1/100，如此巨大的市场就会有雄厚稳健的资本介入！淘汰的只有少量投资者和投机资本！

当然，作为市场经济时代的政府，不可能去用行政手段限制市场自发的价格上涨，但是可以挤去其中的泡沫，如果在政府的遏制政策下，房价依然顽强地上涨，那么就真的说明中国的房地产业是健康和有生命力的。

去年政府的金融措施大大减慢了房价暴涨的速度，但是仍然差得很远，目前应该做的是利用现有的法律武器，严厉打击房地产商的欺诈行为。其实，打击房地产商欺诈行为，也很容易，只要切实把法律严格执行就行了。

首先，严厉打击一切合同欺诈行为。

其次，对于被法院判定有欺诈行为的房地产商，要坚决取消其预售资格。

第三，出台司法解释，把房地产划入消费品范畴，可以适用消法最严厉的条款。

以上这一切，都将增加无良房地产商的违法成本，使他们退出房地产市场，使真正有信誉的房地产商充斥房地产业，房地产业才能够变成健康、稳定的国民经济的支柱产业！

本提案主要内容：政府应当以普通百姓的利益保护者的角色出现，用各种手段使房价回归，同时以廉租房的形式满足绝大多数无力购买不动产的百姓的居住需求。

老话把人们的基本生活需求概括为四个字——衣食住行，其中最基本的是“食”和“住”。

住的问题，也好解决也不好解决。说好解决是因为只要有避风遮雨的地方就可以算解决了住，说不好解决是因为满足全体人民的居住需求则是很巨大的工程。

解放前，老百姓对住的需求就是“楼上楼下，电灯电话”，农村能住大瓦房、城市能住楼房就满足了。

解放后的40年，我国政府都是为了满足人民的这个程度的需求而努力，以福利分房的形式解决最难解决的城市居民的住房问题，也取得了相当的成就。

进入90年代以后，实行住房改革，福利分房货币化，居民购房商品化。10多年下来，在造就了一大批房地产暴发户之余，住房问题成了城市居民的“三座大山”之一，最终酿成2005年政府对暴涨的房价的刹车。

普通市民穷尽毕生积蓄也难以购买一套普通的住房，对于社会精英来说，购买一套住房也绝不是一件轻松的事。

对普通人是不是应该买房和房地产是不是暴利，是目前争论最多的话题，反映到最具体的问题，就是现在的房价高不高。

认为房价不高的以房地产商和地方政府为主，还有部分心情矛盾的业主，房地产商自不用说，追逐利润的本能在那儿呢；地方政府呢，主要靠房地产搞政绩，顺便还可以暗中从房地产商那里分一杯羹；业主呢，害怕房价泡沫破裂，自己遭受损失。

所以，他们一致认为房价不高，房地产不存在暴利，普通人不应当买房。理由无非是在国外也不是人人能买房，土地是无法再生的资源等等。

认为房价高的主要是没有买房的老百姓，他们认为房子应该成为人人可以拥有的财产。

现在唯一听不到的就是中央政府的声音。

其实，房子作为最昂贵的生活必需品，可以说是最后一件吸纳（或叫榨取）居民财富的商品了，按目前的人类社会发展水平，任何国家都难以保证全体居民能拥有自己满意的房子。

那么，是不是说房地产商们就正确了呢？也不是。

任何一种商品，其价格和价值都永远无法统一，只能随着供应量的增加，使价格无限接近于价值。

中国房地产与其他国家还有一个最大的区别，而这个关键的问题经常被房地产商们有意地忽略，这就是土地的所有权的问题。

房地产，顾名思义，是地产和建筑在土地上的房产的统称。作为稀缺资源的土地价值是会增加的，而作为消费品的房产是会随着时间的推移而贬值的。

那么，购买房地产主要靠土地的升值而保值，但是在中国，土地归国家所有，所有人购买的只是在别人升值的土地上建造的自己的贬值的房子！

仅从这一点来看，房地产商们所依据的国外的房地产价格就完全无效了，何况很多更富裕的国家的房地产价格比我们还便宜。我们只应当向房地产商们支付水泥和钢筋的价钱！

从这一点来看，任何人也都无法从长期拥有自己的不动产而保持自己的财富，你必须在租用的土地到期之前卖掉你的房子，而且只有在你向国家租用的土地的升值幅度高于你向房地产商购买的房子的贬值幅度时，你才能赚钱！房子只能拿来进行短期投机而不能长期投资。

有些人说，难道70年的土地使用期还不够你投资吗？这话本身就说明其投机心理——连70年都嫌长！别忘了，人类文明史可有几千年了！

所以，目前阶段房地产的问题就是价值50元的房子，老百姓想以20元的价格拥有，而房地产商们却想以100元来销售。

目前在对立的2派中，房地产商的声音是很大的，在这个什么都要钱的年代，钱多自然声音大，其中以旧国营房地产开发企业负责人、现在的私营房地产商任志强的声音最大。他的论点也最受争议，比如创名牌要暴利、比如房子是给富人盖的。

对于以他为代表的房地产商，在目前的市场经济社会，政府不能对他采取行政的手段，也不能对虚高的房价采取行政、人为的手段来降低，只能用市场的手段。

那么首先，政府是否应当控制房价呢？答案是肯定的。

首先，目前房地产的开发和购买都是通过银行信贷完成，房地产泡沫一旦破裂，将会对社会金融体系造成巨大损害，目前房地产商们也是以此要挟政府的。但政府动手越晚，这个痼疾越大，影响面就越广，进入恶性循环。

其次，解决普通百姓的住房问题关系到社会稳定，不能因放任的态度而使普通百姓处于劣势。也不能因为害怕影响已经购买住房的少量百姓的利益而损害大多数百姓的利益。

去年政府的狠招说明对像脱缰的野马一样暴涨的房价已经看不过去了，现在需要做的是让房价回归。

做法如下：

1，  坚决控制住房预售制度，一旦房地产商有欺诈等消费者投诉的违法行为，立刻取消预售权利并永远禁止其预售。以此支持守法房地产商，打击无良房地产商，严厉打击目前房地产销售中普遍存在的欺诈行为，同时，使消费者处于强势地位。

2，  政府认定房子属于消费品，消费者可以按照严厉的消费者保护法维护自己的权益。

3，  政府公布本地区的房屋平均成本，使房地产商的暴利透明化。

4，  政府控制市区一定的土地作为廉租房用地，大量建造廉租房屋满足低收入者的居住需求，化解房地产市场的供需矛盾，以减少需求的方式是价格回归。

5，  政府明确出台70年土地使用期到期后的政策，如何继续使用国有土地、如何续交土地使用金等，使消费者理性消费。

关于廉租房用地，以北京为例，即四环路沿线、轨道交通沿线。廉租房的标准，应当满足3口之家的居住需求，以2室1厅1厨1卫的小户型为主，建筑面积在70平方米左右，廉租房只租不售，不得转租，每户只能租一套，购买了商品房者不得租用，廉租房不设配套车位。

通过这些手段，打压北京、上海的房价，使其“软着陆”，全国的房价也就应声而落了。

至于房价下跌导致的房地产商和投机者破产及带来的银行坏帐，可利用银行回收土地来减少损失，对于由此带来的房地产市场的过度低迷，可利用专项准备资金在价格回归时入市，大量收购房地产，作为部分廉租房先期出租，等房价止跌回稳后出售。

作为北京市场，房价达到2005年水平的70-80%为基本回归，而上海市场，房价达到2005年水平的50%为基本回归，即两市中等价位的普通住宅价格为每平方米6000元左右，中等价位的公寓价格为每平方米8000元左右，卫星城普通住宅价格为每平方米2000元左右。

地产商们支持房价会不断上涨的理由之一是地越来越少。真实情况是这样吗？

北京城里各种高楼拔地而起，却没有一座是从空地上盖起来的！

新楼占的不外乎这几种地：

1，工厂用地。

随着北京的发展，以前在市中心建工厂的思维早已被屏弃，迁往郊区或停产的工厂成了新楼们的选择。

除了市中心的小厂，以前“郊区”的大厂，随着北京的扩大，其所在地早已由“荒郊野外”变成“灯红酒绿，车水马龙”，它们不得不迁往更远的郊区。这方面最有名的就是大北窑“二锅头酒厂”上建起的“SOHO现代城”、北京第一机车厂上建起的“建外SOHO”、灯泡厂上建起的“财富中心”。

2，旧住宅用地。

这方面主要是旧城胡同改建和三环内旧小区的改造。

综上所述，北京所谓有“地荒”地区的新楼都是在“熟地”上盖起来的，大概不会有什么地能从元朝一直留到现在——除了天安门广场！

那么，现在北京东西三环之间、北四环到南二环之间的城市中心地带里，有多少不到10年的新楼呢？可能连1/10都不到！

既然有大量的旧小区、旧机关单位存在，这个范围内就不可能有地荒存在！即使把这些旧房子都换成新房子了，现在的所谓“新房子”也变成旧房子，该拆了。

一座城市就是这么新陈代谢的！

如果地产商们的观点成立，可能我们现在只能在元朝的房子里上网了！

可能有人会说，即使能拆旧房盖新房，但是拆迁成本肯定会增加——非常正确！

但是，拆迁成本和经济发展水平有关系，就是说2005年的北京人不可能像1990年的东京人或1995年的香港人一样要求拆迁补偿！

所以，拆迁成本的增加是和GDP的增加成比例的，而这几年房价的上涨幅度，大家都看到了！

如果GDP是乌龟的话，房价就是兔子！所以，和房价成比例增加的，只有地产商的利润和财富！

还应该相信地产商们的话吗？

“老上海”轿车是借鉴、仿制1955-56年梅塞德斯220S型轿车得来的。

该车搭载直列6缸汽油机，排量2200CC，90马力。4轮独立悬挂。

前侧窗前部2侧设活动三角窗，可从内部用手柄控制开闭，将空气引入车内。

车内的乘座方面以今天的眼光看十分宽敞甚至是奢侈：高高的车顶、可并排乘坐3人的空间、厚厚的沙发式全通座椅。

（70年代末期，曾有日本记者在文章中写到：“短途乘坐上海牌，甚至比丰田还舒适”。虽然一个“短途”一个“甚至”表达了他的明显偏见，但是毕竟在70年代末期的中国的汽车，可以得到汽车大国的日本人的由衷称赞，也是很不容易的。今天的国产汽车能做到吗？）

车内备有收音机，位于风档左下角车身上的天线靠手拉伸。

换挡杆在方向盘柱上。

最有意思的是方向盘上小一圈的金属圈：按压可以鸣笛，上下拨动左右横杆就可以开关转向灯。

整车带有浓郁的50年代风格，在70年代末期开始，面对进口日本汽车和国产SANTANA的诱惑，老上海（包括新上海）等纯国产开始被司机们嫌弃——跑的慢、视野窄、操控性差、故障多......

不过，对我们这些60年代出生的人来说，“上海”车代表了一个时代。